消防部門對住宅小區消防維保的要求（2025年-新版）

一、日常維護與巡查要求

1. 每日防火巡查

• 內容：

• 檢查用火、用電安全，消防設施（如滅火器、消火栓）完好性。

• 確認常閉式防火門關閉，消防車通道、疏散通道暢通。

• 驗證消防安全標志、應急照明正常。

• 頻次：每日至少1次，公共娛樂場所營業期間每2小時巡查1次。

2. 每月防火檢查

• 內容：

• 消防安全制度落實情況，消防控制室值班記錄。

• 消防水源（水池、水箱）水位，消防水泵運行狀態。

• 滅火器配置、噴頭外觀、末端試水裝置壓力。

• 頻次：每月至少1次，重點檢查消防設施功能。

3. 專項設備檢查

• 消防水泵：每月手動啟動，測試壓力及流量。

• 噴淋系統：每月檢查噴頭，每季度測試濕式報警閥。

• 電氣系統：每月檢查線路，每年進行電氣防火檢測。

二、定期檢測與維護要求

1. 年度全面檢測

• 范圍：自動報警系統、噴淋系統、消火栓、防排煙設施、應急照明等。

• 要求：委托有資質的消防技術服務機構檢測，記錄存檔備查。

• 法律依據：《消防法》第十六條，未檢測-高罰款5萬元。

2. 季度與月度任務

• 濕式報警閥：每季度供水試驗，確認報警功能。

• 末端試水裝置：每月放水試驗，驗證水流指示器及噴淋泵聯動。

• 防排煙系統：每月啟動風機，檢查風量、風壓及閥門動作。

3. 設備維護保養

• 資質要求：委托具備《消防技術服務機構資質證書》的機構維保。

• 內容：清洗探測器、測試接地電阻、更換老化部件，確保設施完好。

三、人員資質與管理要求

1. 值班制度

• 消防控制室：24小時值班，每班不少于2人，持證上崗。

• 記錄要求：詳細記錄設備運行狀態及故障處理情況。

2. 培訓與演練

• 培訓：定期對物業人員進行消防安全培訓，持證上崗。

• 演練：每年至少組織1次滅火和應急疏散演練，記錄存檔。

3. 檔案管理

• 內容：消防設施竣工驗收資料、巡查記錄、檢測報告、故障維修記錄。

• 要求：檔案完整，定期更新，保存至少3年。

四、法律責任與合規要求

1. 資質要求

• 服務機構：需取得《消防技術服務機構資質證書》，從業人員持注冊消防工程師、消防設施操作員證。

• 禁止行為：不得出具虛假檢測報告，不得轉包維保業務。

2. 違規處罰

• 行政責任：未按規定維保的，罰款5000元至5萬元；逾期未改可責令停產停業。

• 刑事責任：因維保不到位導致火災事故的，追究刑事責任。

3. 地方差異

• 北京市：大型綜合體每月單項檢查，每半年聯動檢查；高層住宅設專職消防安全管理人員。

• 上海市：人員密集場所每半年增加一次電氣檢測；農村地區重點檢查電動自行車充電設施。

五、特殊系統與設施維護

1. 電氣系統

• 檢測周期：每年一次電氣防火檢測，重點檢查線路老化、過載保護。

• 要求：使用紅外熱像儀等設備，確保無隱患。

2. 防排煙系統

• 風機測試：每月遠程及現場啟動，檢查風量、風壓。

• 閥門檢查：每季度測試排煙防火閥、送風口動作是否正常。

3. 應急照明與疏散指示

• 測試內容：每月測試照度及應急轉換時間（≤5秒），確保符合《建筑設計防火規范》。

六、案例與常見問題

1. 典型案例

• 某小區被罰案：因消防設施癱瘓（如消火栓無水、防排煙系統失效），被罰款3.66萬元并掛牌督辦。

• 法律條款：違反《消防法》第十六條，構成重大火災隱患。

2. 常見問題

• 設施老化：噴頭堵塞、線路老化未及時更換。

• 記錄不全：巡查、檢測記錄缺失或虛假。

• 人員無證：消防控制室值班人員未持證上崗。

通過以上要求，住宅小區消防維保需嚴格遵循法規，確保設施完好、管理規范，以保障居民生命財產安全。